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滨江集团:地产界的“峡谷阶梯”
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2022-05-06

  闻名于世的厄瓜多尔Pailondel Diablo大瀑布旁边,有一条细长陡峭的阶梯,由卵石铺就。攀爬过程中,身旁瀑布声隆隆,水汽浩瀚,壮美异常,令人心生敬畏。但也正因如此,在阶梯上行走很容易滑倒,需要行人保持高度注意力。

  这就是著名的峡谷阶梯,它与瀑布的自然曲线同步,可谓天工与巧手的完美结合,惊险却美不胜收,每年都吸引世界各地的游客前来一探。

  而在房地产行业就有这样一家公司——滨江集团(行情002244,诊股),在行业“势危坡陡,石壁峭立”的形势中,起属于自己的“峡谷阶梯”,坚固且难以复制。

  4月29日晚间,滨江集团发布2021年业绩,几组关键信息向人们充分展示了其高成长

  第一,全年销售额再创历史新高,营收、归母净利润增速双双超过30%;第二,土储竞争优势加强,新增土储货值权益比例增多;第三,财务安全向好,“三道红线”维持全绿,融资成本再创历史新低。

  品牌突围收获阶梯式增长

  首先,在最能衡量房企当年业务成果的销售额方面,滨江集团2021年全年实现销售额1691亿元,位列克尔瑞榜单第22位,并荣获杭州房企销售冠军。

  全年销售目标完成率高达112.73%,在365财经统计的36家重点房企中高居第2,而行业均完成率仅为91.3%,也就是说,滨江集团这一数据还超出行业均值的21.43%。

  从往年数据来看,滨江集团在2019年、2020年的销售额分别为1120.6亿元、1363.6亿元,经计算,其销售额同比增速分别为2020年21.7%、2021年24%,呈正增长趋势。

  其次,营收与净利方面,滨江集团也表现出色。

  营业收入方面,2021年为379.8亿元,同比增速32.80%;归母净利润则为30.27亿元,同比增长亦达到30.06%。

  交付方面,2021年是滨江集团的交付大年。

  据了解,全年交付项目共计21个,其中杭州地区10个,其他城市11个,交付数量创历史新高。与此同时,2021年,滨江集团加推项目的整体中签率仍较低。例如,在杭州市场8成以上项目开盘保持20%以下低中签率,整体收房率达到99%。

  截至2021年末,滨江集团尚未结算的预收房款为935.4亿元,较年初增长28.5%,预收款的持续增厚,为未来业绩提供充分保障。

  2021年度主要业绩抢眼的背后,是滨江集团的核心竞争力——品牌优势的持续释放。

  据观察,滨江集团进入每一个区域、每一个城市、每一个区块,都要做综合方面的标杆。这两年公司提出要做“行业品牌领跑者,高端品质标准制订者”,今后还要朝着真正成为“行业品牌领跑者,行业品质标准制订者”努力。从原来的“抓质量”,到“做品质”,到后面的“创品牌”,未来要做“名牌”……滨江集团认为,“品牌”是动力,是责任,更是担当。

  且基于市场对其品质品牌的高度认可,公司一手房销售良好,相同地段、在同样限价情况下,滨江集团的中签率远低于同行;相同地段情况下,公司二手房的成交价格也高于同行,溢价明显。

  品牌突围收获阶梯式增长,滨江集团良循环在持续。

  大区域型房企扩张有质

  精准高效的土地投资,也是滨江集团在行业激烈竞争中脱颖而出的核心竞争力。

  报告期内,公司新增土地储备项目38个,其中在浙江省的8个地级市共获取35个项目,并成功开拓丽水市场实现浙江省内11个地级市项目全覆盖。

  公司累计新增土地面积200.29万方米,新增土储计容建筑面积469.4万方米,土地款额710亿元,权益土地款437.86亿元,均楼面价为1.51万元/方米,新增土储货值权益比例56.6%。

  值得注意的是,从历年数据来看,滨江集团的新增土储货值权益比例呈现逐步上升趋势:2018年为37.4%,2019年为52.8%、2020年为50%。

  从区域来看,截至2021年末,公司土地储备中杭州占60%,浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、州等经济基础扎实的二三线城市占比25%,浙江省外占比15%。

  2020年按区域划分的土储情况则为:杭州占比75%,浙江省内其他城市占比17%,浙江省外占比9%。

  也就是说,2021年滨江集团在浙江省内非杭州城市和省外的新增土储占比已从25%上升到40%。

  细究原因,这是滨江集团“深耕杭州、走出浙江”战略下取得的成果。

  据了解,2019年到2021年,滨江集团在浙江省内非杭州的城市布局重心从金华、州慢慢扩充至浙江11个地级市,完成浙江全省覆盖。

  这其中,滨江集团充分放大了区域深耕型房企的优势,即先巩固好杭州“大本营”,保有一定的规模和市场占有率,形成辨识度后,再以此为据点,逐步向外扩张。且产品、服务、品牌同时“走出去”,真正实现“扩张有质”,还为公司未来可持续发展提供良好保障。

  不得不说,相比一些同行盲目扩张导致诸多悲情故事的上演,滨江集团更懂审时度势,在土储上稳扎稳打,聚焦优质区域,提升区域密度的做法,反而在房地产下行周期中更显优势。

  全绿与“新低”

  稳健安全的财务管控是企业持续经营的根本,这一项滨江集团又拿了高分。

  2021年,滨江集团的“三道红线”不仅维持全绿,还进一步得到优化——

  截至2021年末,扣除预收款后的资产负债率为65.92%,同比减少3.79%;净负债率65.97%,同比减少17.6%;现金短债比1.51倍,可有效覆盖短期债务。

  公司债务结构清晰,有息负债规模457.62亿元,其中银行贷款占比73.8%,直接融资占比26.2%;在债务期限构成上,短期债务为139.96亿元,占比仅为30.58%,低于期末货资金(211.41亿元)。

  滨江集团指出,2021年乃至未来两到三年甚至更长时间,公司要继续将有息负债水控制在合理范围内,有息负债额不超过资产的30%,且要持续保持“三道绿线”,在行业中保持已有的优势。

  再看融资成本,2017年6%、2018年5.8%、2019年5.6%、2020年5.2%,截至2021年末,公司均融资成本为4.9%,较上年末又下降0.3%,达到历史新低。按照2021年末权益有息负债448亿元计算,可以节省利息1.34亿元。

  此外,滨江集团授信储备充裕,流动良好。截至2021年末,滨江集团共获银行授信额度832.43亿元,较上年末增加16%,授信额度已使用356.61亿元,剩余可用授信额度475.82亿元,占额度的57%。直接融资可用额度上,截至2021年末已获批尚未发行的公司债额度6亿,注册完成尚未发行的短期融资券额度7.2亿元和超短期融资券18.9亿元 ,可根据资金需求和市场情况择机发行。

  滨江集团的安全、稳健也一直为金融界高度认可,得益于公司良好的经营业绩和稳健的经营风格,报告期内,滨江集团荣获由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同发布的2021中国房地产综合实力百强企业第23位,其中融资能力和盈利连续多年均位列全国top10。

  与2021年业绩一同发布的还有滨江集团的2020年经营规划。据了解,新的一年中滨江将继续做“行业品牌领跑者,高端品质标准制订者”,浙江打品牌、省外打品质。

  区域布局投资比例上,杭州50%,浙江省内杭州外40%,浙江省外10%;销售目标为1500亿元到1600亿元;土地储备上,在权益拿地金额占现金回款金额比例为0.6的基础上保持衡;而融资利率从4.9%确保下降至4.7%。

  值得一提的是,刚刚过去的2022年杭州第一批集中供地中,滨江集团豪掷184亿元“扫货式”拿地11宗,其中独立拿地8宗,联合拿地3宗,一时冠绝群雄,区域龙头房企实力再彰显。

  滨江集团各项数据及近年发展轨迹来看,可以发现其不冒进、不惶恐,靠时间和耐心,在蜿蜒陡峭的房地产发展路上一步步“刀削斧斫”,一点点打出壁垒和优势,逐渐修筑出属于自己的“峡谷阶梯”,且今后还将持续。

  这份定力,在行业内也属罕见,有理由相信,未来滨江集团仍将朝着高质绩优的方向迈进独揽更多“美景”。

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